2010年度房地产审判白皮书

 

2010年度房地产审判白皮书

房地产审判工作与民众利益休戚相关,与经济发展深切相交,与社会稳定紧密相连。充分发挥房地产审判工作的职能,依法妥善化解涉房纠纷,既是人民法院贯彻落实“为大局服务,为人民司法”工作主题的重要方面,也是深入推进三项重点工作的内在要求。为进一步增强人民法院审理房地产案件的透明度,加强法院、政府职能部门和基层群众组织之间的联系,促进房地产市场参与主体规范自身行为,共同构建规范有序的房地产市场环境,现将我院2010年度房地产审判情况通报如下。

一、房地产案件审判基本情况

2010年,我院共受理各类房地产纠纷一、二审案件2683[1],较去年2611件上升2.76%,共审结各类房地产纠纷一、二审案件2694件。审结的2672件二审案件中,判决维持原判1682件,占62.9%;调解184件,占6.9%;撤诉392件,占14.7%;改判179件,占6.7%;发回重审47件,占1.8%;其他方式结案188件,占7.0%2010年,我院房地产审判全面贯彻落实“调解优先,调判结合”工作原则,在案件数量略有增加的情况下,调撤率达到21.6%,较2009年上升2.5个百分点。2010年,我院审理的房地产纠纷案件呈现出以下特点:

(一)一审案件数量持续下降,二审案件数量持续上升

2010年,我院共受理一审房地产纠纷案件18件,较2009年减少8件,下降30.8%2009年一审收案数量较2008年减少16件,降幅约40%);受理二审案件2665件,较2009年增加80件,上升3.09%2009年二审收案数较2008年增加108件,上升4.4%)。

(二)二审收案标的额持续增长

2010年房地产纠纷收案标的额为人民币22.22亿元,较2009年减少2.51亿元,下降10.4%。其中,一审收案标的额为8.73亿元,较2009年减少7.21亿元,下降45.23%;二审收案标的额为13.54亿元,较2009年增加4.75亿元,上升54.04%2009年收案标的额、一、二审收案标的额分别较2008年增加31.9%22.1%54.5%)。综合收案数与标的额对应情况来看,近年来个案标的额呈现较为明显的上升趋势,这与房地产价格整体攀升紧密相关。

图一  2008-2010年我院房地产纠纷一审案件收案数及标的总额示意图

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

图二  2008-2010年我院房地产纠纷二审案件收案数及标的总额示意图

(三)纷争地域性特征明显

图三  2010年我院辖区法院房地产案件上诉情况图[2]  (单位:件)

    2010年,我院受理的十个区(县)的上诉案件中,数量占前五位的分别是宝山区(409件)、普陀区(379件)、杨浦区(374件)、闸北区(303件)和虹口区(290件)。2009年上诉案件数量占前五位的分别是普陀区(418件)、闸北区(377件)、宝山区(377件)、虹口区(306件)和杨浦区(302件)。近年来,该五区的上诉案件数量总和占我院二审收案总数的近七成(2010年占66.4%2009年占67.3%)。前述区域房地产纠纷数量居高不下主要与该区域内房地产开发建设速度较快、产权交易活跃有密切关系。

(四)政策调整的影响在诉讼中有所显现

相对于其他类型案件而言,房地产纠纷案件具有受政策影响较大的特点。20104月起,中央和上海市相继出台了一系列严格的房地产调控政策,对房地产市场产生了较大影响。但由于诉讼特别是上诉相对于纠纷产生的滞后性,目前因房产新政所产生的纠纷在法院中只是开始少量出现。我院2010年仅受理了一件因“新国十条”(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)中二套房贷款规定变化引发的上诉案件,为原告陈某与被告郑某定金合同纠纷案。预计2011年此类案件数量将会有所上升。

2010年,我院部分辖区的动迁工作中开始试行动迁安置补偿新政,安置补偿办法由原来“数砖头+数人头”变为“数砖头+套型保底”,进一步加大了对房屋价值的补偿,使其成为动迁利益的主要部分。由于拆迁人在动迁过程中对安置对象不作认定,对共有份额不作明确,使得相关矛盾纠纷向法院集中,法院在利害关系人的认定及动迁利益平衡等方面的审判难度加大。

二、房地产案件类型化特征和产生的原因

(一)买卖合同纠纷

2010年,我院共受理各类房屋买卖合同纠纷案件697件,较去年558件上升24.9%。房屋买卖合同纠纷的特点集中反映在二手房交易中。

1、二手房买卖合同纠纷持续增加。2010年,我院共受理涉二手房买卖合同纠纷案件385件,在各类房屋买卖合同纠纷中占据首位,较2009364件上升5.8%2009年较2008年上升11.3%)。就案由而言,二手房交易还涉及居间合同纠纷、定金合同纠纷等,这些案件也呈逐年上升趋势。因此,二手房交易纠纷已成为房地产纠纷案件较为明显的增长点。

2、二手房交易中卖方违约居多。目前,在房价依然高位运行的情况下,二手房交易仍是“卖方市场”。“一房多卖、价高者得”或在交易条件协商一致后无故违约等各种形式的违约行为屡见于卖房人一方。对房价会继续上涨的预期成为卖房人缺乏履约积极性的主要原因。

3、二手房卖方户籍迁出义务的履行争议较多。在二手房买卖合同中,买卖双方会就协助办理过户手续、原有户籍限期迁出等附随义务作出约定。实践中,在房屋经买卖合同易主后,原所有人未依约按时将户籍迁出的现象多有存在。出卖方将户籍长期滞留在所卖房屋内,给购买方的生活尤其是对该房的再行转让造成阻碍,导致纠纷不断。

(二)租赁合同纠纷

2010年,我院共受理租赁合同纠纷案件669件(包括房屋租赁纠纷和土地使用权租赁纠纷,其中房屋租赁合同纠纷案件592件),较去年707件下降5.7% ,结案678件(其中房屋租赁合同纠纷案件600件)。

1、厂房租赁合同纠纷日渐显现。我院2010年共受理厂房租赁合同纠纷案件68件,占房屋租赁合同纠纷案件收案总数的11.5%。较之普通房屋,厂房租赁具有租期长、租金高的特点,利益纷争较大,对抗性较强。出租人将违章建筑作为厂房予以出租、厂房产权证照不全影响承租人办理工商登记、水电及排污等设施不齐全、承租人违章搭建、恶意转租、拖欠租金及水电费等,是引发该类纠纷较为常见的原因。

2、窃电引发的租赁合同纠纷增多。电力公司对窃电用户收取的“违约使用电费”加上补收电费,总额较大。该笔费用一般均由房屋出租人向电力公司支付后,再向承租人追偿,由此引起出租人与承租人之间的纠纷。在此类案件中,通常没有直接证据能够证明谁是窃电行为人,法院一般只能根据窃电行为的受益方、系争房屋的受控制情况、系争房屋租赁用途等方面综合认定。

(三)建设工程纠纷

2010年,我院共受理此类纠纷198件,与去年204件基本持平,结案209件。一、二审收案标的总额分别为2.50亿元和2.01亿元。建设工程纠纷案件仍主要集中于工程款结算问题。近年来建材价格持续走高,涨幅之大超过当事人的市场预期,直接导致工程结算价格增加。部分案件涉及转包、非法分包和挂靠等违法现象,也有部分案件关系到农民工权益的保护。另外,在我院收案中,因农村房屋质量引发的纠纷开始浮现。由于农村房屋建筑工程质量标准缺失,法院在审理该类案件时存在一定难度。

(四)居间合同纠纷

2010年,我院受理居间合同纠纷案件144件,较去年120件增长20%,结案143件。二手房交易的活跃使得居间合同纠纷数量也相应增长。大多数案件争议的焦点仍在于房屋中介公司是否已完成居间义务。房屋买卖一方与中介公司对于中介公司义务和收费标准的理解存在差异,在房屋买卖双方签订房屋买卖合同而最终未签订网签合同时,便会产生纠纷。

实践中,某些中介公司内部管理不规范,员工素质参差不齐,为了提高业绩、赚取佣金,中介公司从业人员不诚信甚至违法情形时有所见。如诱使房屋所有权人抬高房价、协助买卖双方订立“阴阳合同”做高或做低房价、空头许诺佣金折让、利用信息不对称上下其手等。另外,由于操作缺乏透明性、收费标准不细致,买卖当事人对中介公司缺乏信任,为纠纷产生埋下隐患。

(五)物业服务合同纠纷

2010年,我院共受理此类纠纷268件,较去年346件下降22.5%,结案270件。该类案件绝大部分系物业公司向业主催讨物业服务费。商住混合楼宇或小区的物业费分摊纠纷是审判实践中遇到的新问题。与普通住宅楼面的业主相比,商用楼面的业主在数量上占绝对劣势,普通住户通过业主大会以民主投票的方式将大厦公用部位的物业费主要缴纳义务加于商户,使商户与住户产生纠纷,矛盾难以化解。

物业服务合同纠纷的产生与部分业主存在认识偏差有关,如误将物业公司当成开发商,将本应由开发商提供的服务向物业公司索求;又如误认为某些额外服务是应当由物业公司无偿提供等。另一方面,物业服务公司和业委会在沟通、协商和行使各自权利、履行各自义务方面也存在可改进之处。有的物业公司服务意识不强,错误地将自己定位成管理者而非服务者。不少业委会缺乏完善的内部管理制度,业委会成员缺乏为业主服务的意识,平时与业主交流较少,与物业公司也缺乏有效沟通,导致业委会居中斡旋、化解矛盾的作用有限。

三、房地产案件中需引起重视的问题

(一)建设工程市场有待进一步规范

长期以来,转包、违法分包和挂靠是我国建筑市场三大痼疾,尽管相关部门对之严厉打击,但就我院审判情况来看,建设工程施工中此类现象仍然存在,诉讼中尤以挂靠现象最为突出。施工企业借用资质的挂靠行为规避了相关建筑工程的资质要求,而被挂靠建筑企业通常只收钱不管理或不进行实质管理,使实际施工中质量得不到保障、安全存在隐患。转包、非法分包容易造成投机行为,使真正投入到工程上的资金不足,极易发生建筑工程质量与安全事故。同时,上述建筑工程违法行为还与农民工工资的发放密切相关,常会引发民工集体上访、闹访,一定程度上影响了社会和谐稳定。

政府相关职能部门一方面应严肃依法查处违反法定建设程序的行为,完善企业资质管理办法,建立严格的建筑市场准入和退出制度,强化监督,综合治理转包、违法分包等问题。另一方面应积极推进建筑中介市场建设,使市场信息充分公开,市场竞争充分展开。同时,政府可鼓励优秀建筑企业进一步做大做强,并支持符合条件的中小企业资质升级,进一步规范市场秩序,实现建筑市场主体的注意力从重市场信息向重工程质量、从重“揽活”到重“出品”转移,力争将建筑市场失范行为从源头上消除。

(二)商铺售后包租有待进一步整治

随着国家和地方调控政策对于投机性购买住房的打压,许多投资客和应对通胀压力的普通居民对商业房产产生了浓厚兴趣,商铺销售市场逐渐呈现旺盛景象。根据以往的审判经验,在此情形下,售后包租作为一种促销手段有重新兴起的可能,应引起相关部门的重视。

售后包租是指房地产开发企业为了促销,在商品房出售时与买受人约定,在出售的一定期限内由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。开发商一般会在售楼资料上承诺高额的投资回报率来吸引购房者,往往初期尚有回报,但之后就不了了之,真正能够兑现承诺的并不多。售后包租暗藏诸多法律风险,此种房产销售模式曾遭国家多部门联合叫停,但由于利益的驱动,它并未从市场上真正消失。    

除了传统的较为直接的操作方式外,为了逃避监管,有的开发商所采用的售后包租形式更加隐蔽。如开发商另让一家经营管理公司与购房者签订委托经营合同,承诺投资商铺将提供无风险的固定租金回报,而在售房合同中不体现上述内容。开发商将房屋买卖合同与委托租赁协议在主体上割裂,使包租行为和销售行为在形式上不易认定为售后包租,以期借此规避法律。目前,房地产市场较重的投机心理给了售后包租生存的土壤,它可能会以改头换面的形式继续存在。为规范房地产开发和交易市场,保护购房人的合法权益,相关行政管理部门仍应对售后包租保持谨慎态度,人民法院也将对相关纠纷妥善处理。

(三)物业服务水平有待进一步提升

从实际审理情况来看,物业服务合同纠纷大多为物业费缴纳所引发的争议。物业收费难之所以成为普遍,一方面固然说明有的业主法治观念不强、维权意识错位,另一方面也反映出某些物业公司在包括物业费收取在内的物业服务水平方面存在需要改进之处。

物业服务在我国仍是一个新兴事物,一些业主对此并不完全熟悉,对此物业公司作为专门提供物业服务的企业应承担起更多的宣传责任。在物业服务合同订立方面,合同内容应尽可能详尽以便日后有章可循。在物业费收取和使用方面,物业公司应就物业服务收费标准、提供服务的具体内容和物业费使用情况予以公开,防止暗箱操作。业主提出质询的,物业服务企业应当及时答复。物业服务企业扩大收费范围、提高收费标准,应当采取适当形式,就其原因作出说明,听取相关业主的意见。在物业服务的提供方面,物业公司应从为小区业主提供安全、便捷和舒适的环境这一目的出发,进一步提高物业服务质量和效率。物业公司在提供硬件服务的同时,还应注意柔性服务的重要性,以热情的言语、良好的态度融洽与众多业主的关系,营造温馨祥和的小区氛围。

(四)房产中介行业自律有待进一步加强

房地产经纪行业在盘活存量房市场、促进房地产市场健康发展等方面发挥着重要作用,在目前二手房的买卖和房屋租赁中,中介公司提供居间服务几乎已成为当事人绕不开的环节。我院在审理居间合同纠纷中发现,房地产经纪行业仍存在行业竞争无序、内部管理失范的现象。少数房产中介机构利用其与买卖双方的信息不对称,将二手房交易人为神秘化,在看房、意向金转定金、合同的签订和履行等方面操作不够规范。一些中介人员为了谋取私利,置职业操守于不顾,损害当事人的利益。中介公司内部管理制度或缺失或流于形式,中介公司与从业人员之间的关系过于松散,加之从业人员流动性较大,事后责任追究往往无策可行。

房地产中介行业应以《房地产经纪管理办法》的施行为契机,规范市场行为、净化市场环境。如可探索实行房地产中介机构缴纳保证金和从业人员责任保险等制度,减少房产中介乱象,为二手房买卖当事人提供更加优质高效的服务。

(五)当事人风险意识有待进一步提高

在当前房地产市场持续火热而相关政策不断调整的情况下,房地产与大额资金的紧密联系使该行业存在一定风险,我院在2010年房地产案件审判中发现,包括金融机构在内的相关当事人风险意识的欠缺为纠纷的可能发生埋下隐患。

因房屋买卖所涉金额较大,以房屋买卖的合法形式掩盖非法的高利贷收取还款的行为在近年来的房地产纠纷案件中时有所见。贷款人在放高利贷的同时,通常要求借款人以房屋作为担保。当借款人到期不能还款时,有的贷款人便以代理人的身份将借款人的房屋出售,所得价款优先偿付高利贷;有的贷款人则以买卖形式将房屋直接过户至己方名下,以应付购房款冲抵高利贷本息。在此类案件中,由于贷款人证件齐全、手续完备,而对于可能存在的欺诈、胁迫等行为,借款人往往无法提供证据予以证明,使得法院很难处理。除高利贷外,我院发现以代办优惠贷款、规避限贷政策为名的诈骗也开始显现苗头。在优厚条件的诱惑下,当事人因缺乏足够的警惕而上当受骗,最终蒙受损失。

就涉及金融机构案件而言,虚构房屋交易事实套取银行贷款现象值得引起关注。由于银行审查不严,少数当事人以串通提供虚假的房屋买卖证明文件骗取贷款。此类案件中,既有自然人之间的相互串通,也有开发商等企业与自然人之间的相互串通,虽然为数极少,但其隐含的金融风险亟待相关机构引起重视。

四、依法妥善处理涉房地产纠纷的对策与建议

(一)内外联动,完善多元纠纷解决机制

妥善处理涉房地产纠纷需要以人民调解为基础,强化与行政调解、司法调解之间的衔接,合理调配力量,力争以对话和协商的方式消弭争议。同时,在非讼协商解决纠纷过程中,应重视对纠纷所涉证据的收集和固定,以便在协商不成的情况下,及时通过审判定纷止争。2010年,我院尝试推行“涉房纠纷社会化化解机制”,与上海市住房保障和房屋管理局、房地产经纪业协会、物业管理行业协会及消费者权益保护委员会建立合作平台,初步尝试借助相关职能部门和行业自律组织的力量,相互配合化解相关纠纷,取得了良好效果。

(二)防患未然,从源头上减少纠纷发生

减少涉房产纠纷重在源头预防。我院将进一步拓宽与社会力量的联系渠道,共同做好涉房地产纠纷的预防工作。通过向房地产经纪行业协会、物业管理行业协会等及时通报相关案件审理情况,使行业协会及时发现会员在服务上存在的瑕疵和管理上存在的疏漏,促进行业自律水平的提高。我院还将积极运用司法建议等方式,及时向有关部门提出加强和改进房地产相关管理的意见建议,使房地产市场的秩序平稳合规。

(三)加大宣传,引导民众依法理性维权

在房地产纠纷案件的审理过程中,我们发现一些当事人对相关法律知识存在认识偏差,依法维权的意识较为薄弱。如某些当事人在房屋交易中对“定金条款”的规定不甚理解,片面认为毁约是个人自由,坚持要求返还定金从而引发纠纷。个别当事人在相关纠纷尚未进入法院审理程序或诉讼尚在进行当中,便通过各种形式上访、闹访,影响人民法院对案件的正常审理。因此,包括法院、媒体、政府职能部门和行业协会等在内的相关机构,都应加强法制宣传,通过各种形式开展有针对性的法制宣传教育活动。通过报道或点评典型案例等生动的宣教形式,向人民群众广泛宣传与房地产纠纷有关的法律法规和国家及地方政策,使人民群众切实了解自己的相关权益。法制宣传除主要集中于实体法律的介绍外,还应注重程序法律的适当普及,使普通民众知晓纠纷的不同解决方式及其各自特点,知晓诉讼程序方面的基本规定,减少诉讼的冲动性和盲目性。

                                            

二○一一年三月



[1] 本白皮书相关统计只针对一、二审案件,不包括申诉审查等案件。

[2] 辖区法院上诉案件总数为2644件,另有1件上诉案件原审法院为浦东法院,高院指定我院管辖。