随着我国住房制度改革的深入以及城市化进程的推进,近年来我国房地产业得到了长足的发展。其中,房屋租赁市场呼应于庞大的需求群体,正逐步发展成为在商品房、二手房市场之外的另一个极具活力和前景的房产市场,并与房屋买卖市场一起组成了房产市场健康发展的两个车轮,为实现人民群众安居乐业、维护社会和谐稳定提供了重要保障。房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁,居住用房是人们生存的基本物质条件,经营用房是人们从事生产经营的必要生产资料。因此,房屋租赁市场的健康有序,与经济平稳发展、社会和谐稳定和人民群众的切身利益息息相关。

  培育和维系一个健康有序的房屋租赁市场,需要法律规范和制度保证。《中华人民共和国合同法》对租赁合同行为作了专门规定,中央有关部门和不少地方还就房屋租赁行为制定了相关法规规章予以规范。2009年7月,最高人民法院根据相关立法规定,结合各地审判实践,公布了《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并于同年9月1日起施行,对统一房屋租赁纠纷的法律适用,促进房屋租赁市场健康发展发挥了积极保障作用。但伴随着房屋租赁业的迅速发展,各种新情况、新问题不断出现,由房屋租赁引发的各类矛盾最终进入司法渠道,形成了大量的诉讼。其中,面对新类型疑难案件,如何以专业的法律方法、正确的政策实施,实现“案结事了”,不仅对司法实务界提出挑战,也给理论界提出了一些值得研究和探讨的问题。

  近年来,房屋租赁合同纠纷案件呈逐年上升态势,从实践情况来看,此类案件往往具有以下特征:一是当事人多元化。纠纷涉及自然人、个体工商户、各类企业、事业单位乃至国家机关。二是当事人利益诉求多样化,争议焦点多。许多纠纷不仅仅是单纯拖欠租金,往往还伴随诸如优先购买权、添附补偿、动迁补偿、转租等问题。三是群体性纠纷占有一定比例,矛盾易激化。许多房屋租赁纠纷关系当事人切身利益,尤其在涉及众多承租人、转承租人的群体性租赁纠纷中,当出租人解除租赁合同时,会涉及大量租户的利益,处理不当易矛盾激化。四是法律关系趋于复杂。在实际租赁活动中,有的没有书面合同,有的多次转租,且较多租赁合同的签订并无统一标准,存在约定内容不明确等问题,为正确界定双方权利义务带来障碍。

  如何正确妥善地处理房屋租赁案件,切实维护各方当事人合法权益,促进房屋租赁市场健康发展,关系改革、发展和稳定的大局。为此,人民法院除了准确适用相关法律法规和司法解释妥善处理每一起房屋租赁案件之外,还需要积极针对审理房屋租赁案件的热点、难点问题加强应用法学调研,其中对于具有典型指导意义的案例进行深入研究和精心提炼是重要而有效的途径。此外,对于房屋租赁市场主体行为的规范,除了需要明确的法律规定作指引之外,也需要活生生的现实案例作参照和镜鉴。上海市第二中级人民法院于2001年就成立了审理房地产纠纷案件的专业审判庭,多年来依法妥处了大量的房屋租赁纠纷,积累了丰富的房屋租赁审判实践经验和典型案例资源。在完成繁重审判任务的同时,该院审理房地产案件的法官们利用业余时间将近年来审理的房屋租赁案件进行了悉心梳理和筛选,从纷繁的案件中挑选出具有代表性、典型性、新颖性的实例,并结合法律规定、法学理论和实践操作进行了分类评析,形成了这本《房屋租赁案例精选》,成为该院“判案论法”系列丛书的新成果。

  《房屋租赁案例精选》一书对房屋租赁合同的效力、不定期租赁、租赁面积误差、售后包租、主张权利的时效、房屋维修义务承担、转租关系、承租人的优先购买权、经营用房执照申办、群租、改建等涉及租赁合同的效力、履行、终止、违约责任等问题,以及具有一定特殊性的公房租赁问题作了全面、细致的分析,论题广泛,内容翔实,案例生动,评析到位,贴合当前房屋租赁市场的实际,紧扣当前房屋租赁纠纷审理的热点、难点,融实务性和理论性于一体。本书凝聚了上海二中院审理房地产案件的法官们的心血和才智,总结了法官们的审判经验和艺术,对于房屋租赁领域的法学理论研究、裁判方法尺度、公众行为指引等都颇具参酌借鉴价值。

  本书既可为广大读者了解房屋租赁相关法律知识并依法维护自身合法权益提供帮助,亦可供法律工作者和法律爱好者参阅研究。我期待着上海市第二中级人民法院的法官们能有更多的理论联系实际的著述成果涌现,为人民法院更好地服务大局,保障民生,推动我国和谐社会、法治社会的建设贡献力量。

  是为序。


华东政法大学校长、博士生导师
何勤华
2011年7月31日

 




编委会

主 任:王信芳
副主任:徐松青 高长久
    阮忠良 陈亚娟
    汪鸣强 耿辉东
委 员:李景华 朱逸生
    张俊荣 傅 佐
    马全耀 澹台仁毅
    陆卫民 何 斌
    刘 力 忻贤麟
    唐龙生 芮文彪
    王朝晖 林晓镍
    潘云波 王宇展
    徐 军 蔡安康
    张 铮

世纪出版集团
上海人民出版社出版
世纪出版集团发行中心发行
2011年12月第1版 
2011年12月第1次印刷
书号:ISBN 978-7-208-10170-8/D·1941
中国版本图书馆CIP数据核字(2011)第166205号

上海市第二中级人民法院 版权所有 沪ICP备10020729号
Copyright ©2011 Shanghai No.2 Intermediate People's Court. All Rights Reserved.