十三、 涉老公房买卖纠纷的调解处理

  (一) 涉老公房买卖纠纷概述
   近年来,随着家庭同住第三代人逐渐成人并将成家,加之房屋动迁、知青及其子女返沪、离婚率上升,新的住房矛盾随之产生。而进一步推动公房买卖,提高居民住房自有率是推动城镇住房制度改革向纵深发展的重要举措。所谓公房买卖,即指向房管部门购买目前居住的公有住房的行为。然而,随着住房制度改革的深化,住房商品化、社会化的不断普及以及近年来房价的大幅上涨,因公有住房买卖合同引发的纠纷日渐凸出,其中大多是同住人就房屋产权归属发生的纠纷。老年人作为相对较弱的群体,其合法权益很容易受到一些不孝子女的侵犯。目前,老年人的房地产纠纷占法院涉老案件收案数的62%。具体表现为有的子女为了自身利益千方百计地在老人身上打“小算盘”,虽已分得或购置了住房,但仍挤占父母房屋拒不搬迁;有的子女因忌恨老人让返沪知青子女落户使住房更为紧张,家庭矛盾激化;有的子女或亲属采用欺骗手段,利用物业管理公司、中介公司违规操作,擅自变更租赁关系、产权关系,由此不同程度地侵害老人的合法权益。
  1994年5月,上海市相继出台了《上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法》和《上海市住房改革制度办公室、上海市房产管理局关于出售公有住房的实施细则》,这两个规定俗称“九四方案”,上海的售后公房政策也由此启动。在公房买卖纠纷中,尤以涉及“九四方案”的纠纷最为突出。因该方案规定房地产权证上只能写一个人的名字,由家庭人员协商将某位成员的名字写在房地产权证上,以致埋下隐患。之后,由于关于售后公房的纠纷日益增多,法院认为,凡是按照“九四方案”(即按第一次房改方案)购买的公房,虽然房地产权证上只写了一个人的名字,只要其他家庭成员在当时也具备购房资格的,如果主张房屋共有的,应当予以支持。因此,凡是按照“九四方案”购买的房屋,无论产权证上是否有同住人的名字,同住人(或原在公房内有户口的人)都是共同产权人。1995年之后,上海市有关部门完善了售后公房政策的操作规定,要求同住人在当初购买该公房时应有内部协议,内部协议应当写清将来产权的归属,否则就不能出资购买。按“九四方案”购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人(指按政策可以工龄折抵房价的人)、职级人(指按政策可以职级折抵房价的人)、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有。对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人,主张房屋产权的,法院不予支持。因此,调解涉及“九四方案”的公房买卖纠纷时,在购房权利人资格、诉讼时效、共有形式和份额方面,都应加以注意。

   (二) 涉老公房买卖纠纷调解处理的原则
   1.当面询问老人的真实意思表示
  在处理涉老公房买卖纠纷时,通常应当当面询问老人的真实意思表示,以切实保护老年人的利益。上了一定年纪的老人,有时容易受到子女的影响,无法表达自己的真实意思。比如,某天有一子女到老人身边纠缠,或以花言巧语哄得老人同意在购买公房的事情上做出安排,第二天另外子女得知该情况后,以拒绝赡养老人为手段逼迫老人改变主意,这样就会引发纠纷。也有的子女在逼迫老人做出安排后将老人带到他处居住,拒绝让其他人探视,同时手持老人签字的委托书办理相关手续,造成老人的权益无法得到保护。另一种需要考虑的因素是老人的行为能力,有的老人多年卧病在床,甚至得了老年痴呆症,在办理购买公房手续之前就丧失了行为能力。调解时如发现这些情况,应先指定监护人,再继续调解。
  2.老年同住人生前未主张权利,其继承人无权主张
  在涉老公房买卖纠纷中,对于依法可以出卖的房屋,房屋的共有人、同住人、承租人在同等条件下,均有优先购买的权利。实际生活中会出现公房的老年同住人已过世,其继承人主张要求购买该公房。一般认为,假若老年同住人在生前未主张购买该公房,那末继承人也无权主张购买。
  3.仔细调查购房款、折抵职级或折抵工龄的原始情况
  在“九四方案”中,购买公有住房不仅只有使用货币一种方式,还可以用职级、工龄来折抵,因此在正式提出调解方案前,应认真调查购房款、折抵职级或折抵工龄的原始情况。有时候有这样的情况:在购买公房时,由子女中的一人或数人出资,但为了在购房时尽量少支付货币,就以老人的名义购房,即用老人的工龄或职级来折扣购房款,产权人也登记为老人。一旦情况发生变化,比如老人预先以遗嘱方式处分该房产或发生继承,往往会造成纠纷。对于这种情况,应将上述情况调查清楚,不能仅仅根据房地产权证上的名字来设计调解方案。
  4.在客观调查的基础上,制定合理的补偿计划
  考虑到公房买卖纠纷往往发生在家庭内部,家庭成员一般对房屋多少都享有一定的权利,如果经过客观调查,发现系争公房的产权已经明晰,归一方所有,或房屋虽由双方共有,但实际已无法共同居住,就应考虑一个双方都能接受的补偿方案。在这种情况下,争议最多的是如何确定经济补偿的标准。即究竟以购房者购房时的优惠价为标准,还是以房屋的市场价为标准,或者以中间价或比较价作为标准。如果以优惠价为标准,实际上剥夺了未取得住房一方当事人所享受政府给予优惠政策的利益,因为依优惠价交纳的购房款中包含了政府给予购房者的各项优惠条件,而这些优惠在一定条件下可转化为经济利益。如果以市场价为标准,其难点在于它的可行性。因为对家庭收入偏低的人来说,难以负担按市场价标准确定的补偿数额,从而使调解无法达成一致意见。因此,在可确定产权由一方所有的情况下,可依据当地政府有关部门公布的同类住房房改出售的成本价或标准价,再考虑房屋折旧及调整系数,如地段、设施、朝向、层次、装修等因素确定房屋价格,再由取得房屋全部产权的一方按所得房屋的产权比例给予对方一定的经济补偿。对于产权由双方共同所有但无法共同居住的情况,可考虑用竞价分割法,即由调解人主持,对系争房屋的产权通过公开相互竞价,由最高出价方取得房屋产权,另一方可得到相应的补偿。需要注意的是,不论采取哪种方式,都应设法解决老人的居住问题。

  (三) 有关涉老公房买卖纠纷的法律规定

中华人民共和国物权法(节录)

(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过自2008年10月1日起施行)

  ……
  第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法。
  本法所称物,包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的,依照其规定。
  本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。
  ……
  第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
  第五条 物权的种类和内容,由法律规定。
  第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。
  第七条 物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。
  第八条 其他相关法律对物权另有特别规定的,依照其规定。
  第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
  依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
  第十条 不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。
  国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
  第十一条 当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
  第十二条 登记机构应当履行下列职责:
  (一) 查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;
  (二) 就有关登记事项询问申请人;
  (三) 如实、及时登记有关事项;
  (四) 法律、行政法规规定的其他职责。
  申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。
  第十三条 登记机构不得有下列行为:
  (一) 要求对不动产进行评估;
  (二) 以年检等名义进行重复登记;
  (三) 超出登记职责范围的其他行为。
  第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
  第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
  ……
  第三十二条 物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
  第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。
  第三十四条 无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
  第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
  第三十六条 造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
  第三十七条 侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。
  第三十八条 本章规定的物权保护方式,可以单独适用,也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
  侵害物权,除承担民事责任外,违反行政管理规定的,依法承担行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
  第四十条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。
  ……
  第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
  ……
  第六十六条 私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
  ……
  第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
  第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
  第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
  业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
  ……
  第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
  (一) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
  (二) 以合理的价格转让;
  (三) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
  受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
  当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
  第一百零七条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的,权利人有权向无处分权人请求损害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物,但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。  权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。
  第一百零八条 善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭,但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
  ……

上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法

(1994年5月18日上海市人民政府发布并施行)

  为了进一步深化住房制度改革,促进住房商品化和住房建设的发展,按照国务院关于加快城镇住房制度改革的规定,制定本办法。
  第一条 出售公有住房,应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。
  第二条 凡独用成套的公有住房,均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。
  向符合分配住房条件的职工出售新分配公有住房的数量,一般应不低于每年分配住房总量的30%。
  第三条 公有住房出售价格,根据本市职工家庭经济收入情况分别确定。其中,向高收入职工家庭出售的公有住房实行市场价;向中、低收入职工家庭出售的公有住房实行成本价。
  购买成本价公有住房的对象,应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。
  第四条 出售公有住房的成本价,由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、投资利息、税金和管理费等各项因素构成。
  一九九四年公有住房的出售成本价为每平方米建筑面积902元。出售时再乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣率。
  住房的成新折扣率每年为2%。
  第五条 对出售的公有住房(含新分配的公有住房、已租住的公有住房、套配房)的成本价和实际售价,根据物价指数的情况变化,每年由市住房制度改革办公室进行调整并确定最低限价。
  第六条 对购买成本价公有住房者给予以下优惠:
  (一) 按规定享受工龄等优惠。
  (二) 按规定享受住房补贴。
  (三) 免缴房产税、契税,并缓征地租。
  (四) 购买新建公有住房的,免缴固定资产投资方向调节税。
  第七条 购买成本价公有住房,每个家庭只能享受一次。购房的建面积按国家和市政府规定的标准执行,超过标准部分按市场价出售。
  第八条 购买公有住房者以现金一次付清全部房款的,可根据现行的政策性贷款利率与银行存款利率差给予适当的付款折扣。申请分期付款的,首期付款应不低于实际售价的30%。
  第九条 公有住房的出售人免缴营业税、预算调节基金和能源交通基金。
  第十条 按成本价购买的公有住房,购房者拥有全部房屋产权。但购房款未付清或购房后未住满五年的,该房屋不得出售、出租和转让;在此期间,购房者需要转让该住房的,可退还给原出售人,其购房款按退房当年确定出售公有住房的成本价重新计算后,由出售人退还购房人。购房款已付清并购房后已住满五年的,其住房可进入房产市场出售、出租和转让,收益归己,但须按规定补交土地出让金和有关税费,该住户今后的住房由自己从房产市场上获得。
  第十一条 购买公有住房按下列程序进行:
  (一) 在确定出售的范围内,由公有住房出售人或房屋所在地的房管部门向住户宣传购房办法,在住户同意购房后,即可办理购房手续。
  (二) 购房人与房屋所有人签订房屋买卖合同并付清购房款后,由市房产登记发证办公室发给房屋所有权证。
  第十二条 公有住房出售后的维修和管理责任按下列规定履行:
  (一) 室内维修由购房人自理。
  (二) 住房的共用部位和电梯等共用设备以及公共设施的维修,由全幢房屋所有人共同承担。
  (三) 住房的共用部位、共用设备以及公共设施,凡属人为损坏的,由损坏人修复或赔偿。
  (四) 住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯、绿化等公共设施的管理、维修、养护办法,暂按现行管理体制继续执行。
  (五) 高层住宅的水泵和电梯运行费,由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段,暂由购房人和出售人按一定比例共同承担。随着住房制度改革的深化和职工收入的提高,将逐步提高购房人承担的比例,直至全部自理。
  第十三条 出售公有住房应按下列规定筹集维修基金:
  (一) 多层住宅的购房人在购房时,首期按成本价的1.5%缴付房屋维修基金;出售人一次性从售房款中,按成本价的6%缴付房屋维修基金。
  (二) 高层住宅的购房人在购房时,首期按成本价的1.5%缴付房屋维修基金;出售人一次性从售房款中,按成本价的12%缴付房屋维修基金。
  (三) 高层住宅的水泵和电梯等共用设备的大修和更新费用,原则上由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段,由出售人从售房款中一次性提取一定比例的费用,用于电梯、水泵等共用设备的大修和更新。
  上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储(按居民个人储蓄利率计息)、专项使用。以后再需筹集维修基金时,均由房屋所有人分摊。
  第十四条 地区政府应帮助购房人成立房屋自管组织,自行管理物业,或者由自管组织委托物业管理部门管理。
  第十五条 市房产管理局直接管理的公有住房出售后,售房款由房管部门负责核收并解交市公积金管理中心,专项用于住房建设、旧房更新改造和管理维修。
  系统单位自管的公有住房出售后,售房款由原产权单位负责核收,专项用于住房建设、旧房更新改造和管理维修。
  第十六条 本办法由市房产管理局和市住房制度改革办公室组织实施并负责解释。
  第十七条 本办法自发布之日施行。

上海市住房改革制度办公室、上海市房产管理局
关于出售公有住房的实施细则

(1994年6月15日上海市住房改革制度办公室、上海市房产管理局发布并施行)

  第一条 为进一步深化住房制度改革,促进住房商品化和住房建设发展,根据《关于出售公有住房的暂行办法》(沪府发〔1994〕19号文)的规定,特制定按成本价向中、低收入职工家庭出售公有住房的实施细则。
  第二条 出售公有住房,应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。
  第三条 凡独用成套的公有住房,均可向获得新分配住房条件的职工和承租居民户出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。出售公有住房按计划有步骤、分期分批地进行。一九九四年出售的是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅。
  新分配的公有职工住房应贯彻先售后租的原则。向职工出售新分配公有职工住房的数量,一般应不低于单位每年分配住房总量的30%。
  第四条 按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。凡承租户内有多人的,应协商确定购房人;承租人死亡或迁离本处的,应变更租赁户名后,由同住成年人协商确定购房人。
  有下列情况之一的暂不能购房:房屋擅自转租或变相转租的;承租人全家迁离本处的;承租人全家去国(境)外定居,或探亲、留学逾期不归的;承租人去国(境)外定居、探亲、留学留有未成年子女的;利用承租房屋改变用途的。
  第五条 公有职工住宅出售的成本价,一九九四年每平方米建筑面积902元。对职工收入较高的单位,由单位分配的职工住宅,其出售价可在成本价的基础上适当上调。
  公有住房出售时,根据住房所在地段、朝向、层次等情况再乘以相应的增减系数(详见附件)和成新折扣。
  住房的成新折扣率为每年2%,折旧后残值低于40%的按40%计算。
  第六条 对购房者给予以下优惠:
  (一) 按购房人每一年工龄给予成本价1.2%的优惠。工龄可以新配房职工、承租人或其同住成年人中工龄最长的一人为计算依据,但该工龄最长者及其配偶再迁至他处时不得重复享受优惠。
  (二) 为鼓励职工购房,1994年给予成本价5%的一次性优惠。
  (三) 购买已租住的公有住房,1994年给予成本价5%的优惠。
  (四) 购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。
  (五) 购房者免缴房产税、契税,并缓征地租。
  (六) 购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。
  第七条 公有职工住房的实际出售价按下列公式计算:
  新分配公有职工住房的实际出售价(元/平方米)=成本价(元/平方米)×(1-年工龄优惠率×工龄)×(1-年成新折扣率×竣工年限)×(1-鼓励职工买房优惠率)×(1-面积折扣)×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。
  已租住公有职工住房的实际出售价(元/平方米)=成本价(元/平方米)×(1-年工龄优惠率×工龄)×(1-年成新折扣率×竣工年限)×(1-鼓励职工买房优惠率)×(1-已租住公房优惠率)×(1-面积折扣)×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。
  上列公式中:
  成本价——一九九四年定为902元/平方米;
  年工龄优惠率——1.2%;
  工龄——机关事业单位职工工龄按市人事局有关规定计算;企业单位职工工龄按市劳动局有关规定计算。在出具证明时,须由所在单位的人事劳动部门加盖公章,对没有设置人事劳动部门的单位可由上一级主管部门的人事劳动部门盖章;
  竣工年限——按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算。房屋竣工不满一年的按一年计算。加层的房屋按原来房屋竣工年份计算;
  成新折扣率——每年为2%,折旧后残值低于40%的按40%计算;
  鼓励职工买房优惠率——一九九四年定为5%;
  已租住公房优惠率——一九九四年定为5%;
  面积折扣——15%。
  第八条 出售公有住房的建筑面积计算标准,按《关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算办法的通知》(沪房〔93〕权字发第52号)规定执行。建筑面积计算保留二位小数,以下四舍五入。
  第九条 一九九四年出售公有住房(含新分配公有住房、已租住公有住房、套配房)的最低限价,Ⅰ级地段内,定为每平方米建筑面积170元;Ⅱ级地段内,定为每平方米建筑面积160元;Ⅲ级地段内,定为每平方米建筑面积150元;Ⅳ级地段内,定为每平方米建筑面积140元;Ⅴ级地段内,定为每平方米建筑面积130元;Ⅵ级地段内,定为每平方米建筑面积120元。
  第十条 职工按成本价购买公有住房,每个家庭享受一次,购买一套。每个家庭是指承租人及其配偶;承租人及同住人在二人或二人以上的;因丧偶、离婚、配偶支内或支农等离开本市而承租户内留有一个人的(另一方不再享受购房优惠),及40岁以上的单身未婚男子或女子;因特殊贡献,经产权人同意的。
  第十一条 新分配公有职工住房购房的建筑面积标准按国家、市人民政府和单位规定的分配住房控制标准执行,超过标准部分实行市场价。按市场价购买的部分不享受第六第(一)、(二)、(三)、(五)项的优惠政策。
  已租住公有住房购房的建筑面积控制标准,一般按人均建筑面积24平方米计算。家庭成员中如有下列对象的也可按下列标准执行,一般职工、干部为50至75平方米;科级为60至85平方米;县处级为70至100平方米,副局级80至120平方米;正局级为90至140平方米。部级干部按国务院规定的控制标准执行。技术职称按相应的行政职务挂靠。以上是购买已租住公有住房的控制标准,不是必须达到的分房标准。超过购房控制标准10平方米以内的,按当年的成本价不享受第六条(一)、(二)、(三)项的优惠政策购买;再超过部分按市场价购买。按市场价购买的部分不享受第六条(一)、(二)、(三)、(五)项的优惠政策。
  第十二条 职工购房后,因居住困难或其他原因,符合住房分配规定的,仍可在单位享受住房分配和购买住房。再购房时,将原购买的住房产权退还原产权单位,原产权单位按当时的成本价和优惠政策、成新折扣计算价款,退还原购房人;新购买的住房按当时的成本价和优惠政策、成新折扣计算价款购买。
  第十三条 购房人以现金一次付清全部购房款的,给予一次性付款折扣。一九九四年一次性付款折扣为20%。
  申请分期付款和政策性抵押贷款支付购房款的,不享受一次性付款折扣,首期付款不低于实际售价的30%。
  第十四条 对公有住房的出售人,可免缴营业税,售房所得不计入计算所得税的税基。
  第十五条 按成本价购买公有住房,购买者拥有全部房屋产权。但购房款未付清或购房后未住满五年者,不得出售、出租、转让和改变居住用途。在此期间,购房者不需要该住房的,可退还给原出售人,其购房款按退房当年的成本和优惠政策、成新折扣重新计算后,由出售人退还购房人;购房者改变自住用途的,当按市场价补足房价。购房款已付清、购房后已住满五年者,其住房可进入房产市场出售、出租和转让,收益归己,但须按规定补交土地出让金和有关税费。该住户今后的自住房应自行解决。
  第十六条 购买公有住房按下列程序进行:
  (一) 直管公房由区、县编制售房计划,经市房产管理局审定后组织实施;系统单位自管公房由售房单位编制售房计划,经市房改办审定后组织实施。
  (二) 由出售人或房屋所在地的房管部门向住户宣传购房办法,住户同意购房后,即可办理购房手续。
  (三) 需购房者与房屋所有人签订房屋买卖合同,付清购房款后,由市房产登记发证办公室给房屋所有权证。
  第十七条 房屋维修责任和维修费用按下列规定分摊:
  (一) 室内维修由购房人自理。
  (二) 住房的共同部位的电梯等共用设备以及公共设施的维修,由全幢房屋所有人共同承担,购房户的维修费用在房屋维修基金中提取,租赁户的维修费用由产权单位承担。
  (三) 住房的共用部位、共用设备以及公共设施,凡属人为损坏的,由损坏人修复或赔偿。
  (四) 住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯、绿化等街坊公共设施的管理、维修、养护等费用,由房屋所有人共同承担。购房户承担的费用,应由城市维护费中列支,在公有住房出售起步阶段,暂在街坊公共设施管理、维修、养护基金中列支;租赁户承担的费用,由产权单位支付。
  第十八条 高层住宅水泵、电梯的运行费,由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段,购房的居民户口只承担运行费用的20%,其余80%在维修基金中列支。
  第十九条 房屋维修基金按下列规定筹集:
  (一) 多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5%缴付房屋维修基金,一九九四年定为每平方米建筑面积13.53元;出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的6%缴付房屋维修基金,一九九四年定为每平方米建筑面积54.12元。
  (二) 高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5%缴付房屋维修基金,一九九四年定为每平方米建筑面积13.53元;出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的12%缴付房屋维修基金,一九九四年定为每平方米建筑面积108.24元。
  上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储(按居民个人储蓄利率计息),专项使用。以后再需筹集维修基金时,均由房屋所有人分摊。
  高层住宅电梯和水泵共同设备的大修和更新费用,原则上全由出售人从售房款中一次性提取一定比例的费用,用于电梯和水泵等共同设备的大修和更新,一九九四年定为每台电梯50万元。
  高层住宅出售人提供的电梯和水泵等共用设备大修和更新费用,具体使用办法按《关于公有住房售后房屋维修基金管理暂行办法》的规定执行。
  第二十条 出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积20元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。
  第二十一条 出售人和购房人需交付的费用:
  出售人一次性交付房屋维修基金;街坊公共设施管理、维修、养护基金;高层住宅水泵和电梯等共用设备的大修和更新费用和实际售房款1%的手续费。
  购房人一次性交付购房款;首期维修基金;实际购房款1%的手续费;房屋登记勘丈费每平方米建筑面积0.30元;房产权证工本费每件5元;房屋买卖合同印花税5元;产权登记权证印花税5元。
  第二十二条 出售单位应帮助购房人在购房后三个月内组建房屋自管组织,自管组织可自行管理物业或由自管组织委托物业管理部门管理。
  第二十三条 公有住房售后管理工作按《上海市公有住房售后管理暂行办法》(沪房改办发〔1993〕字第30号)的规定办理。
  第二十四条 购买公有住房后,产权人应按照社会化管理的要求,根据管理单位的管理质量和内容,按月交纳管理费。在售房起步阶段,多层住宅产权人每月每套应承担3—5元的管理费;高层住宅产权人每月每套5—10元的管理费,由自管组织与物业管理部门签订管理合同时确定。
  第二十五条 直管公有住房出售后,由房管部门负责核收售房款,解交市公积金管理中心,专项用于住房建设、旧房更新改造和管理维修。
  单位自管公有住房出售后,由原产权单位负责核收售房款,专项用于该单位住房建设、旧房更新改造和管理维修。
  房地产公司违反有关规定出售使用权的住房,当时出售给单位,单位再分配给职工租住的,则售房款由市公积金管理中心负责归集,专项用于住宅建设和旧房更新改造;当时出售给个人的,应视作产权房,补发产权证,再向个人收款。
  第二十六条 直管公有住房出售由市房管局组织实施,系统单位自管公有住房出售由市房改办组织实施。
  第二十七条 本实施细则由市住房制度改革办公室和市房产管理局负责解释。
  第二十八条 本实施细则自发布之日起施行。市房改办和市房产管理局以前发布的有关文件有与本实施细则不一致的,以本实施细则为准。

   (四) 有关涉老公房买卖纠纷的案例

“94方案”购得公房后同住人生前未主张房屋权利
其继承人主张房屋部分产权被驳回

  于女士和于先生系姐弟关系。于女士诉称,本市胶州路某号202室住房原系公房。其父于某、于先生及第三人王某、刘某、于小姐均居住该处。1994年,于某代表全家购买了房屋产权,按照当时规定,产权人只能登记为一人,故产权登记人为于先生,于某是系争房屋的同住人,按照“94方案”,其应是共有产权人之一。现于某已去世,根据现行规定,其作为于某的法定继承人依法享有继承权,要求确认本市胶州路某号202室房屋产权由于先生、第三人王某、刘某、于小姐及于某按份共有,其中于某份额由其继承70%,于先生继承30%。于先生辩称,1994年,其受全家委托购买了系争房屋产权,并经家庭协商一致为产权登记人,于某作为房屋同住人,对产权登记人的问题从未提出异议。于某直至死亡前从未向其主张产权份额,应当认定于某已认可被告作为产权人,故不存在继承问题,要求驳回于女士之诉。
  法院查明:本案系争房屋原系公房,承租人为于先生。第三人王某、刘某、于小姐及于某均系该房同住人。1994年,于先生持同住人委托书办理了购买系争房屋的手续,并将产权人登记为其一人。现于某已经死亡。于某死亡后,于先生曾与其余同住人对系争房屋权属产生争议,法院曾作出民事判决书确认系争房屋归于先生、王某、刘某、于小姐共同共有。
  法院认为,公民的合法权益受法律保护。系争房屋已由法院民事判决书确认为于先生及第三人王某、刘某、于小姐共同共有。于某虽为系争房屋的同住人,在“94方案”购买公有住房时,其可以主张系争房屋产权共有,但其在生前从未主张系争房屋产权,应视为同意房屋产权归产权登记人,因此于某的继承人不能再主张权利。据此,法院判决对于女士的诉讼请求不予支持。

公房拆迁安置后再购得产权原同住人对购房无贡献的不能当然取得产权份额

  杨甲(兄)与杨乙(弟)系兄弟关系,杨乙幼年因高烧致大脑损伤,智力发育不全,生活由母亲穆老太照顾。兄弟二人与穆老太原居住本市某旧公房内,原房屋承租人是穆老太丈夫杨某(已过世)。2001年,原公房恰逢动迁,穆老太代表全家在动迁协议和购房协议上签字,同意动迁并以优惠价格购买本市某小区房屋一套,房屋产权挂在杨甲名下。2004年3月,杨甲取得了该房屋产权证。2005年10月,穆老太病故。同年12月,杨乙家人为了杨乙的生活安排及确定监护人发生争议。经家人申请,该小区居民委员会指定杨先生和杨甲共同担任杨乙的监护人。后杨先生以杨乙法定代理人名义诉至法院,认为杨甲未履行合法手续,擅自将动迁分配房据为己有,以其个人名义进行产权登记,侵犯了杨乙的合法权利,要求判令杨乙为系争房产的共同权利人。杨甲辩称,由于杨乙小时候患脑膜炎,致大脑损伤,故智力一直停留在6、 7岁阶段,系限制行为能力人。杨乙的生活一直由母亲穆老太照顾,穆老太是其法定监护人。系争房屋动迁时,动迁公司工作人员曾征询穆老太的意见,穆老太表态同意新配房屋的产权人登记为被告,被告按照自己的工龄出资人民币70000多元购得系争房屋的产权。
  审理中,杨乙的法定代理人表示认可杨甲与动迁公司签订的动迁协议,但不认可其签订的购房合同。杨甲则认为,动迁公司的工作人员已出具证人证言,证明当时已征询杨乙监护人穆老太的意见,穆老太同意系争房屋产权人登记为杨甲一人。况且购买系争房屋产权的费用均是自己一人支付,不同意杨乙的要求。
法院认为,依法成立的合同受法律保护。杨甲与动迁公司签订的动迁协议中明确约定,拆迁人安置穆老太于系争房屋内,穆老太接受该安置方案,并同意购买安置房屋的产权。杨乙作为当时房屋内的共同居住人,虽未直接在协议上签字,但其监护人在庭审中认可该协议的效力,故该拆迁安置协议应当是合法有效的。也就是说,杨乙取得了系争房屋的居住使用权,但取得使用权并不当然取得房屋所有权。杨乙在购买系争房屋产权时并未出资,也未实际参与购买房屋产权的行为,对房屋产权的购置也未作出贡献。现杨乙要求房屋产权共有,显然缺乏事实和法律根据。因此,法院判决驳回杨乙的诉讼请求。