“二手房”买卖合同纠纷案件大幅增长并呈现四个特点

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     民二庭在审判实践中发现,近一年来,二手房买卖合同纠纷案件增长较快。2016年下半年,受理该类案件197件,同比增长53.9%;今年1-2月份,受理68件,同比增长28.3%。经分析,近期此类案件特点明显,主要表现为四个方面:1、纠纷产生原因相对集中。上述纠纷中,因出卖人恶意毁约,拒不履行合同义务导致纠纷的情况最为常见。出现该现象的根本原因在于,2016年春节前后上海房价增长迅速,市场主体情绪波动较大,在巨大利差面前,部分出卖人心态失衡,从而背弃诚实信用原则,拒不履行合同。2、违约模式高度相似。合同违约形式较为单一,多是已经签订房屋买卖合同的出卖人拒绝配合买受人办理房屋过户登记。拒绝配合的方式主要表现为约定办理过户日的前后几日失联、过户日不按时前往房地产交易中心、办理过户时拒绝提供相应资料等。3、违约方抗辩理由多样化。虽然出卖人的违约行为高度相似,但其抗辩理由却多种多样,包括称买受人未先向出卖人的银行卡打款、买受人在约定支付日不具有支付能力、买受人未按合同履行配合过户义务、过户日无法联系到买受人和中介等。对于出卖人的上述抗辩,法院需结合合同约定及市场交易惯例,综合判断以认定是否成立,给审理工作带来一定难度。4、能否继续履行成为审理难点。此类案件中,买受人一般主张继续履行合同,但由于绝大多数买卖合同都约定以银行贷款方式来支付房款,在出卖人拒绝配合的条件下,银行贷款能否通过审批存在较大变数,如无法获得贷款,买受人较难以现金形式支付大额房款。如何平衡各方实质利益,又充分顾及案件执行效果,成为审理的一大难点。