中国光大银行股份有限公司上海青浦支行与上海东鹤房地产有限公司、陈思琦保证合同纠纷上诉案
(2012)沪二中民六(商)终字第138号

                      评 审 意 见

 

本案被《最高人民法院公报》2014年第9期刊载,《公报》的裁判摘要归纳了该案的两个亮点:“一、开发商为套取银行资金,与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同,以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款,当商品房买卖合同被依法确认无效后,开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。二、预售商品房抵押贷款中,虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记,但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权,而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下,则抵押权设立登记无法完成,银行不能对该预售商品房行使抵押权。”

上述两个法律亮点中的第二个亮点尤为突出,也比较有争议。商品房预售中的预告抵押登记之所以没有现实的抵押权,一方面是基于法律规定。我国《物权法》第20条第一款:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”第二款:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”从法条文义来看,预告登记后如果债权消灭,则预告登记失效,可见预告抵押登记本身并非立即产生抵押权。本案东鹤公司与陈思绮的房屋预售合同已被前案确认无效,故陈思绮已无要求交付涉案房屋的债权,也不可能享有对该房屋的所有权,故陈思绮不能再以该房屋对其向银行的借款设立抵押,贷款银行无法对该房屋设立和行使抵押权。

另一方面,从社会效果看,对于预告抵押登记在法律上不立即赋予贷款人(银行)现实抵押权,具有更好的行为导向。本案从证据上看,东鹤公司、陈思绮过错明显,光大青浦支行似乎属于善意,其发放贷款无过错。但如果按照一审的裁判标准,则即便是虚假商品房预售套取贷款,银行因有房屋抵押权保障,其发放贷款也不会有任何损失。这会纵容银行对购买预售商品房的抵押贷款疏于审核,即使发现买卖双方有套取贷款的嫌疑,也会出于自身业绩考虑而予以“放水”,因为有抵押权保障贷款不会受损。而银行疏于审核的行为在涉讼时很难用证据证明。然而,本案二审改判的司法标准表明,在虚假房屋预售套取银行贷款的情况下,银行债权将得不到抵押权保障,这会倒逼银行在发放此类贷款时,审慎审核商品房预售的真实性,防止贷款被套取,进而保障国家房地产金融政策的贯彻落实和金融秩序的维护。二审改判系通过贷款风险的分配倒逼银行在预售商品房贷款时更加规范审慎。

评审认为,本案明确了商品房预告抵押登记并不产生现实抵押权,只是对将来房屋交付后设立抵押权的一种排他性保全,以及恶意串通虚假买卖商品房的双方应对套取的贷款承担连带清偿责任。这些裁判标准有助于遏制利用商品房买卖的骗贷行为,并促使银行对预售商品房贷款更加审慎规范。该裁判标准被最高院《公报》采纳,法律效果和社会效果均很好。

经研究室初评并报院领导提请我院2014年第33次审判委员会讨论通过,本案符合我院精品案件的要求,确定为精品案