2017年6月27日09:30直播上海二中院审理的一起房屋租赁合同纠纷案

[09:37:56] [主持人] 说: 2016年,双方当事人签订《营业房屋租赁合同》,约定杨浦甲公司将房屋出租给乙诊所,租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日,期满后合同终止。实际期满后,双方未就续租条件达成一致,但乙诊所仍占有该房屋,故杨浦甲公司诉至法院,要求乙诊所返还房屋并支付房屋使用费。一审法院经审理后判决乙诊所返还房屋并支付房屋使用费,杨浦甲公司向乙诊所返还房屋设备保证金3000元。乙诊所不服,上诉至上海二中院。本网直播,敬请关注!
[09:38:08] [书记员] 说: 请旁听人员保持安静,现在宣布法庭纪律 1、未经法庭允许不得录音、录像、摄影; 2、除本院因工作需要允许进入审判区的人员外,其他人员一律不准进入审判区; 3、不得鼓掌、喧哗、吵闹以及实施其他妨害审判活动的行为,未经审判长许可,不准发言、提问; 4、旁听人员如对法庭的审判活动有意见,可在休庭或闭庭后,口头或书面向法庭提出; 5、对于违反法庭规则的人,审判人员可以口头警告训诫,也可以没收录音、录像和摄影器材,责令退出; 6、对哄闹、冲击法庭、侮辱、诽谤、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人,依法追究刑事责任,情节较轻的予以罚款; 7、请关闭随身携带的手机、寻呼机。 全体起立,请审判长、合议庭成员入庭。
[09:38:43] [审判长] 说: 核对当事人身份
[09:38:43] [审判长] 说: (敲法槌)上海市第二中级人民法院现在开庭。
[10:06:12] [审判长] 说: 上诉人上海宝康宠物诊所因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初2780号民事判决向本院提起上诉。本院依法受理后今天公开开庭进行审理,同时根据最高人民法院司法公开的要求,本案庭审在互联网同步进行视频及图文直播。双方当事人是否有异议?
[10:06:12] [上诉人] 说: 无异议。
[10:06:12] [被上诉人] 说: 无异议。
[10:07:00] [审判长] 说: 本案合议庭由审判员朱川,会同审判员顾继红、审判员陈琪组成,由朱川担任审判长,法官助理王磊辅助庭审,书记员杨青青担任庭审记录。 有关当事人的诉讼权利和义务,法庭在开庭前已经用书面形式告知了当事人。 上诉人,本院所发的告知权利义务书是否收到?
[10:07:00] [上诉人] 说: 收到。
[10:07:00] [审判长] 说: 被上诉人,本院所发的告知权利义务书是否收到?
[10:07:00] [被上诉人] 说: 收到。
[10:08:40] [审判长] 说: 上诉人,对告知的诉讼权利义务是否清楚?
[10:08:40] [上诉人] 说: 清楚。
[10:08:40] [审判长] 说: 被上诉人,对告知的诉讼权利义务是否清楚?
[10:08:40] [被上诉人] 说: 清楚。
[10:08:40] [审判长] 说: 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条之规定,当事人对合议庭组成人员、法官助理、书记员有申请回避的权利。 上诉人,是否申请合议庭成员、法官助理、书记员回避?
[10:08:40] [上诉人] 说: 不申请。
[10:08:40] [审判长] 说: 被上诉人,是否申请合议庭成员、法官助理、书记员回避?
[10:08:40] [被上诉人] 说: 不申请。
[10:08:40] [审判长] 说: 鉴于本案争议较为明确,合议庭决定在归纳双方二审争议焦点的基础上,将法庭调查和法庭辩论合并进行,双方当事人可以针对合议庭归纳的争议焦点所涉及的事实问题及法律适用问题一并阐述自己的依据、观点,同时发表辩论意见,庭审过程中不再另设辩论环节,双方是否同意?
[10:08:40] [上诉人] 说: 同意。
[10:08:40] [被上诉人] 说: 同意。
[10:11:51] [审判长] 说: 下面先根据原审判决、双方当事人二审诉辩意见,总结、归纳本案二审争议焦点。 首先,上诉人,向法庭明确上诉请求。
[10:11:51] [上诉人] 说: 上诉请求 撤销一审判决,改判驳回被上诉人的原审诉请。
[10:11:51] [审判长] 说: 上诉人,简要陈述相应的上诉事实和理由。
[10:11:51] [上诉人] 说: 1、上诉人系被上诉人第一个租客,租赁至今已经十多年,以前从未在房屋租赁合同上出现纠纷,希望续租;2、签订上一份租赁合同时上诉人告知要装修,被上诉人同意并口头表示合同到期后不涨房租,若要求上诉人搬离,需赔偿装修损失;3、上诉人同意被上诉人涨租金,但要在合理范围内,租金每平方每日2.5元太高,如果采取2.5元的房租,希望合同期限是十年;4、对方公司合并后应当承担全部债权债务,13,000元房租押金确实已经交给被上诉人,其中有争议的是10000元,请求被上诉人认可并开具正规发票。
[10:11:51] [审判长] 说: 被上诉人,针对上诉人提出的上诉请求以及事实理由简要陈述答辩意见。
[10:11:51] [被上诉人] 说: 被上诉人认为一审判决正确,希望维持原判。1、关于租金,被上诉人的行为是合理涨租的行为;2、关于押金,3000元我们认可,其他10000元是交给凯晨物业,该公司目前仍存在,可以向该公司请求返还。
[10:13:33] [审判长] 说: 审判长 双方当事人,对原审查明的事实是否有异议?
[10:13:33] [上诉人] 说: 没有异议。
[10:13:33] [被上诉人] 说: 没有异议。
[10:13:33] [审判长] 说: 合议庭根据原审判决及双方二审诉辩意见,归纳本案争议焦点如下 1、被上诉人是否已承诺续签合同;2、双方有无续签合同不涨租金的约定;3、保证金10,000元,上诉人是否交给被上诉人,若上诉人交给案外公司(凯晨物业),该公司是否转交给被上诉人;4、上诉人的装修损失是否应由被上诉人承担。双方当事人对本庭归纳的争议焦点有无异议,有无补充?
[10:13:33] [上诉人] 说: 无异议,无补充。
[10:13:33] [被上诉人] 说: 无异议,无补充。
[10:16:24] [审判长] 说: 关于第一个争议焦点,被上诉人是否已承诺续签合同,双方当事人可以进行陈述。
[10:16:24] [上诉人] 说: 被上诉人处有一个叫孟庆宙,是他们经理,还有一个高铭君,他们都在,我们这边当时是郑秀玲,我,还有张艳艳,当时他们承诺续签,还不涨价,还允许我们进行装修。
[10:16:24] [被上诉人] 说: 被上诉人不认可,公司没有这两个员工,名字是错误的,但确实有姓高和姓孟的经理。我们公司是国企,签订合同需要审批,不可能由员工口头承诺。
[10:16:24] [审判长] 说: 关于第一个争议焦点,双方当事人有无新的证据需要提交?
[10:16:24] [上诉人] 说: 没有。
[10:16:24] [被上诉人] 说: 没有。
[10:18:07] [审判长] 说: 关于第一个争议焦点,双方当事人是否需要向对方发问?
[10:18:07] [上诉人] 说: 高经理和孟经理是不是你们公司的员工?
[10:18:07] [被上诉人] 说: 他们是新广垠公司的,不是我们公司的。
[10:18:07] [上诉人] 说: 我们以前的钱都是经过他们转交的,跟你们是有关联关系的。
[10:18:07] [审判长] 说: 双方有没有书面的证据?
[10:18:07] [被上诉人] 说: 双方有信任关系,所以采用口头方式。
[10:19:14] [审判长] 说: 上诉人,双方间的合同都是一年一签吗?为何如此约定?
[10:19:14] [上诉人] 说: 以前是五年一签,后来是两年一签,最后一年一签。前后经历了很多公司,但经手的人一直没有变。从2015年开始是一年一签。我们也提到过多年一签,但高经理说我们都是多年关系,不需要多年一签,保证不涨价。
[10:19:14] [被上诉人] 说: 以前是五年一签,后来国企内部政策规定不能签长期的,必须签五年以下,跟其他客户也是一样的。
[10:23:16] [审判长] 说: 关于第二个争议焦点,双方有无续签合同不涨租金的约定,双方当事人可以进行陈述。
[10:23:16] [上诉人] 说: 被上诉人有口头承诺过续签合同并不且不涨租金。
[10:23:16] [被上诉人] 说: 没有口头约定和书面约定。
[10:23:16] [审判长] 说: 关于第二个争议焦点,双方当事人有无新的证据需要提交?
[10:23:16] [上诉人] 说: 没有。
[10:23:16] [被上诉人] 说: 没有。
[10:23:28] [审判长] 说: 关于第二个争议焦点,双方当事人是否需要向对方发问?
[10:23:28] [上诉人] 说: 没有书面的,都是口头的。
[10:23:28] [被上诉人] 说: 没有书面的,都是口头的。
[10:23:28] [审判长] 说: 被上诉人,为什么在2017年会大幅提高租金,原先是1.56元,后来要求2.5元?
[10:23:28] [被上诉人] 说: 这是有历史原因,当时的租金就是低于市场价格的,后来国企改革之后经过评估,对整条街面进行整治和规范,对2.5元的租金进行了确认。
[10:23:28] [审判长] 说: 被上诉人,是否事先告知过上诉人会涨租金?
[10:23:28] [被上诉人] 说: 告知过,在租期到期前发过告知函。
[10:23:40] [审判长] 说: 上诉人,有何补充?
[10:23:40] [上诉人] 说: 告知函是事后给的,事前从来没有提过,是到期以后知道的。到期后要续签合同的时候当场得知的。
[10:23:40] [审判长] 说: 双方还有什么补充?
[10:23:40] [上诉人] 说: 被上诉人的店面位置不好,地处偏僻,人员稀少,这就是当时租金低廉的原因,现在涨价已经超过该地段的合理租金,这是不合理的。
[10:23:40] [被上诉人] 说: 一审中我们提供了告知函,在16年12月5日发出的,我们是差不多提前一个月告知对方的。
[10:23:50] [审判长] 说: 关于第三个争议焦点,保证金10,000元,上诉人是否交给被上诉人,若上诉人交给案外公司(凯晨物业),该公司是否转交给被上诉人,双方当事人可以进行陈述。
[10:23:50] [上诉人] 说: 我们手里有10000元的发票,还有一个姓魏的证人,专门收押金的,他是被上诉人的员工。
[10:23:50] [被上诉人] 说: 关于10000元,确实没有交到被上诉人的手上,而且凯晨物业仍然是存续的,跟我们也没有关联关系。
[10:23:50] [审判长] 说: 当初交保证金的时候,当时签的租赁合同相对方是谁?
[10:23:50] [上诉人] 说: 新杨浦置业,也是委托凯晨物业收取押金的。
[10:23:50] [审判长] 说: 关于第三个争议焦点,双方当事人有无新的证据需要提交?
[10:23:50] [上诉人] 说: 没有。
[10:23:50] [被上诉人] 说: 没有。
[10:24:54] [审判长] 说: 关于第四个争议焦点,上诉人的装修损失是否应由被上诉人承担,双方当事人可以进行陈述。
[10:24:54] [上诉人] 说: 应当由被上诉人承担。
[10:24:54] [被上诉人] 说: 不同意赔偿,依据合同第9条,被上诉人无需进行补偿。
[10:24:54] [审判长] 说: 关于第四个争议焦点,双方当事人有无新的证据需要提交?
[10:24:54] [上诉人] 说: 没有。
[10:24:54] [被上诉人] 说: 没有。
[10:25:56] [审判长] 说: 上诉人,你所称的装修主要是什么形式的装修?
[10:25:56] [上诉人] 说: 有木地板,墙面瓷砖,吊顶,仪器,花了一百多万。部分仪器可以搬,但很多仪器无法搬离,拆掉就不能用了,损失太大。
[10:25:56] [审判长] 说: 上诉人,对于装修损失,你方要求被上诉人承担的法律依据是什么?合同中对此是否有约定?
[10:25:56] [上诉人] 说: 是口头约定的,经手人口头承诺过。
[10:25:56] [审判长] 说: 被上诉人,目前系争房屋处于什么状态?
[10:25:56] [上诉人] 说: 目前还在营业。
[10:26:55] [审判长] 说: 双方当事人,对本案有无补充意见?
[10:26:55] [上诉人] 说: 没有。
[10:26:55] [被上诉人] 说: 补充一点,根据房屋租赁司法解释,即使承租人经过出租人同意进行装修,租赁结束请求赔偿也是不予支持的。
[10:30:11] [审判长] 说: 法庭调查及法庭辩论终结。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百四十二条之规定,人民法院审理民事案件应当根据自愿和合法的原则进行调解。双方当事人,是否愿意在法庭的主持下进行调解?
[10:30:11] [上诉人] 说: 希望调解。
[10:30:11] [被上诉人] 说: 原则上对于继续租赁是很难调解的,但是上诉人愿意配合交接的话,被上诉人可以降低上诉人占用期间的房屋使用费。
[10:30:11] [审判长] 说: 双方当事人是否同意在庭审直播状态下提出具体的调解方案?
[10:30:11] [上诉人] 说: 愿意。
[10:30:11] [被上诉人] 说: 我们需要经过公司批准,但我可以将意见传达给公司。
[10:32:25] [上诉人] 说: 希望公司领导能够出面跟我们协商,双方合作多年,第一,希望续租,老顾客都在这里,不想搬。第二,我们还有7个工人,他们将面临失业风险。第三,希望租金降低到2元左右,不要太高,太高的话,我们肯定会亏本。2元的租金要求合理合法。如果双方没有谈拢,使用费需要减免,装修费用肯定需要他们进行赔偿,我现在是举债装修的,对方需要赔偿至少80万以上。
[10:32:25] [被上诉人] 说: 装修费用,请求法院依法判决。关于使用费上的减免,具体金额需要公司决定。
[10:32:25] [审判长] 说: 鉴于双方调解方案差距太大,本庭不再主持调解。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条第二款之规定,合议庭现在征询双方当事人对本案处理的最后意见。上诉人,陈述最后意见。
[10:32:25] [上诉人] 说: 请求法庭支持上诉人的上诉请求,驳回被上诉人原审诉讼请求。
[10:32:25] [审判长] 说: 被上诉人,陈述最后意见。
[10:32:25] [被上诉人] 说: 请求驳回上诉,维持原判。
[10:33:46] [审判长] 说: 今天开庭到此结束,合议庭将在评议后对本案作出判决。宣判日期另行通知。 法庭审理结束休庭后,请双方当事人及其代理人阅看笔录,并在笔录上签字,笔录若有遗漏或差错,可以要求书记员予以补正。现在休庭。
[10:33:46] [声明] 说: 本次庭审记录不是庭审笔录,仅供关心此次庭审的网友参考,不具有法律效力。