2017年11月20日14:00直播上海二中院审理的一起房屋租赁合同纠纷案

[02:05:53] [主持人] 说: 双方签订房屋租赁合同,约定甲方将系争场地租赁给乙方使用,…其中还约定甲方由于政府土地征收、动迁、道路拓宽、土地收储等原因致使不能履行合同时,应及时向乙方通报不能履行或不能完全履行的理由,免除违约责任,乙方在接到甲方的通知起,在二周内无条件搬出所承租房屋。2016年5月17日,系争房屋纳入房屋征收范围。2016年5月24日甲方向乙方发函,告知动迁事宜及通知解除双方合同。2016年12月28日,甲方发律师函给乙方,主要内容为 合同到期后不续租,乙方应于2017年2月20日前腾空并搬离系争房屋,并结清相关费用。该份函乙方于2016年12月29日签收。双方因房屋腾退意见不一致产生纠纷。一审中,甲方自愿给乙方300,000元经济补偿。乙方不服,遂上诉。 本网直播,敬请关注!
[02:06:03] [书记员] 说: 请旁听人员保持安静,现在宣布法庭纪律 1、未经法庭允许不得录音、录像、摄影; 2、除本院因工作需要允许进入审判区的人员外,其他人员一律不准进入审判区; 3、不得鼓掌、喧哗、吵闹以及实施其他妨害审判活动的行为,未经审判长许可,不准发言、提问; 4、旁听人员如对法庭的审判活动有意见,可在休庭或闭庭后,口头或书面向法庭提出; 5、对于违反法庭规则的人,审判人员可以口头警告训诫,也可以没收录音、录像和摄影器材,责令退出; 6、对哄闹、冲击法庭、侮辱、诽谤、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人,依法追究刑事责任,情节较轻的予以罚款; 7、请关闭随身携带的手机、寻呼机。 全体起立,请审判长、合议庭成员入庭。
[02:06:18] [审判长] 说: 核对当事人身份。
[02:17:29] [审判长] 说: 上海市第二中级人民法院民事审判第二庭现在开庭。
[02:17:50] [审判长] 说: 上诉人鹏琛企业发展(上海)有限公司因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初3357号民事判决,向本院提起上诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定,公开开庭审理本案。本案合议庭由审判员周刘金担任审判长,会同审判员高胤、代理审判员张力群组成,由周刘金主审本案,法官助理(代行书记员)朱敏,今天担任法庭记录的是朱敏。
[02:17:59] [审判长] 说: 双方当事人,本院所发的开庭传票及告知权利义务书是否收到?
[02:18:20] [上诉人] 说: 收到。
[02:18:20] [被上诉人] 说: 收到。
[02:19:01] [审判长] 说: 双方当事人,对告知的权利义务是否清楚?
[02:19:01] [上诉人] 说: 清楚。
[02:19:01] [被上诉人] 说: 清楚。
[02:19:27] [审判长] 说: 双方当事人,对本案合议庭组成人员以及法官助理、书记员是否要求申请回避?
[02:19:27] [上诉人] 说: 不申请回避。
[02:19:27] [被上诉人] 说: 不申请回避。
[02:22:20] [审判长] 说: 下面进行法庭事实调查。
[02:22:20] [审判员] 说: 首先,由上诉人陈述上诉请求以及事实理由。
[02:22:20] [上诉人] 说: 上诉请求 1、撤销原判,发回重审或者改判支持上诉人一审诉讼请求,给予上诉人合理补偿,上诉人同意迁让;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
[02:22:20] [上诉人] 说: 事实理由 签订合同的时候有三方是转让得来的,被上诉人明确告知之后可以继续租赁房屋,所以上诉人对系争房屋进行了大量装修,且上诉人告知被上诉人系争房屋上诉人是要租来做4S店的,而上诉人刚刚把系争房屋装修好没几个月,被上诉人就让上诉人迁让,造成上诉人损失。合同第9条免责条款的内容中无条件是指如系争房屋要动迁,上诉人放弃提出对被上诉人的违约责任,但对于上诉人的损失上诉人并未放弃。合同是被上诉人提供的格式合同,合同中约定对于上诉人的损失进行放弃的约定是无效的。
[02:22:20] [审判员] 说: 被上诉人,针对上诉人的上诉请求陈述答辩意见。
[02:22:20] [被上诉人] 说: 被上诉人不同意上诉人的全部上诉请求,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,被上诉人要求维持原判。
[02:22:20] [被上诉人] 说: 双方在订立合同的时候实际上这一块地方就已经有传闻要动迁,这也就是为何与上诉人的合同只订了两年。如果按照上诉人说其开设4S店,是投入比较大的,不可能只签两年的时间。因为当时只有系争房屋要动迁,被上诉人也不同意长期租赁给上诉人。所以双方才在合同中约定了第9条的免责条款,该约定既没有违反法律强制性规定,也不违反合同法规定的无效条款,所以该条款是合法有效的。
[02:23:15] [被上诉人] 说: 上诉人在系争场地只是用于停放车辆,一审时上诉人在庭审时有明确陈述,上诉人的上诉状中也一直称系争场地在装修还没有投入运营。一审时关于管辖权的问题,上诉人曾经提出过管辖权异议,理由就是其经营的地点不在系争场地,而是在奉贤某地,故要求将本案移送奉贤法院。
[02:23:15] [被上诉人] 说: 上诉人营业执照的经营地是许昌路,这也不是本案的系争场地,所以上诉人要求停业损失就没有任何依据。上诉人提供了其与上汽大通分销商合同,但经营期限只有一年,即2016年一整年,到本案发生时,实际上该分销商授权合同已经过期,这也恰恰解释了上诉人的确不在系争场地经营。关于系争房屋场地遇到动迁,征收部门给予的补动迁补偿发放的对象是被征收人,被上诉人是房屋产权人,符合国务院征收条例以及上海的实施细则中关于被征收人的条件,所以征收补偿与上诉人无关。上诉人只是承租了系争被拆迁房屋的部分房屋,并不是全部的房屋。综上,我们认为一审法院认定事实清楚,适用法律正确,并且被上诉人也考虑到上诉人哪怕停放车辆也好,或者的确需要搬迁,被上诉人也自愿拿出30万元作为对上诉人的补偿,被上诉人已经做到了合情合理,故恳请维持原判。
[02:23:15] [审判长] 说: 上诉人,你们诉请要求被上诉人赔偿停业损失、搬迁费、装修补偿费及材料费补偿的语句是什么?
[02:23:15] [上诉人] 说: 一审时也提供过证据,征收单位与被上诉人签订的《上海市国有土地房屋征收补偿合同》。关于停产停业损失,按照面积单价61814元乘以租赁面积338.2平方米乘以10%得出(告居民书约定的停产停业损失计算方法)。关于搬迁费,就以补偿合同约定为准。338.22平方米乘以每平方米400元得出搬家费损失。材料费补偿,搭建的违建面积是300平方米乘以每平方米2000元,也是根据告居民书中的计算方法。
[02:28:05] [审判长] 说: 被上诉人,对于上诉人要求退还2016年6月1日至2017年8月15日的房屋租金175000元,如果按照你们合同约定的金额来计算,该金额是否正确?
[02:28:05] [被上诉人] 说: 上诉人房屋租金交到2017年8月15日。该金额我们的确没有算过。我们认为上诉人的算法是没有问题的,但我们不同意上诉人的该项请求。
[02:28:05] [审判长] 说: 上诉人,对原审法院认定的事实有无异议?
[02:28:05] [上诉人] 说: 没有异议。
[02:28:05] [审判长] 说: 被上诉人,对原审法院认定的事实有无异议?
[02:28:05] [被上诉人] 说: 没有异议。
[02:28:05] [被上诉人] 说: 但一审有遗漏事实,关于我们的征收补偿协议有生效的特殊约定,一审判决书中未提到这一点。我们的征收补偿协议并不是一签字就生效的,合同第7条甲方在本合同生效后30个工作日内送达乙方,所以征收补偿协议实际在2017年2月才生效的,是在双方租赁合同到期后才生效的。征收补偿协议签订好后,2017年3月21日才送达,根据该日期倒退30日,也就是该合同在2017年2月21日这个合同才生效。
[02:36:04] [审判长] 说: 上诉人,有无新的事实需要补充?有无新的证据向法庭提交?
[02:36:04] [上诉人] 说: 我们提供一组照片,系我们当时承租房屋时房屋的现状以及我们装修后的房屋情况,我们一审时要求对装修进行评估,但一审法院并未同意。被上诉人是国有企业,他们的合同都是两年一签,而且之前的承租户卢春龙合同也是两年一签的。提供的这组照片证明上诉人确实投入的大量装修,现在系争房屋和场地被征收,相关征收补偿都是由于上诉人装修而获得的,这些补偿应该给上诉,一审判决给上诉人造成大量损失。
[02:36:04] [审判长] 说: 被上诉人,针对上诉人提供的照片,发表你方的意见。
[02:36:04] [书记员] 说: (上诉人提供照片原件给被上诉人核对,略)
[02:36:18] [审判长] 说: 被上诉人,有无意见发表?
[02:36:18] [被上诉人] 说: 这些照片拍摄的照片时间没有体现,代理人无法看出照片拍摄时间,对该照片的真实性,被上诉人不予确认。另外,这些照片也不属于新证据,原审时上诉人也没有提供这些证据。上诉人说系争场地房屋他们没有用,但在2017年2月14日,我们专门到现场拍了照片,根据当天的新民晚报证明拍摄日期,当时场地上只停了一辆车。
[02:36:18] [审判长] 说: 被上诉人,有无新的事实需要补充?有无新的证据向法庭提交?
[02:36:18] [被上诉人] 说: 没有。
[02:36:18] [审判长] 说: 上诉人,你们所承租的系争房屋和场地是否就是许昌路429号内所有建筑?
[02:36:18] [上诉人] 说: 不是,是许昌路429号内的一部分租赁给我们。
[02:37:45] [审判长] 说: 建筑面积有多少?
[02:37:45] [上诉人] 说: 我们承租1、2、3幢,面积是338.22平方米。还有合同上约定的14号场地也是租赁给我们的。
[02:37:45] [审判长] 说: 被上诉人,对方谈到上诉理由的时候说到当时口头有约定,两年之后同意给上诉人续租,这是否是事实?
[02:37:45] [被上诉人] 说: 当时已经明确告知上诉人说系争场地和房屋要动迁,被上诉人不肯与上诉人签长期合同。
[02:38:47] [审判长] 说: 上诉人,有无证据证明你的主张?
[02:38:47] [上诉人] 说: 目前没有证据,但我们是从卢春龙处转租的,且卢春龙也表示其与被上诉人的合同也是两年一签的。
[02:42:56] [审判长] 说: 上诉人,系争场地和房屋你们是否已经归还被上诉人?
[02:42:56] [上诉人] 说: 我们收到解除函后,就和被上诉人协商。我们为了配合动迁,也将大部分东西搬走,但目前场地还是上诉人控制。
[02:42:56] [审判长] 说: 对此被上诉人有无异议?
[02:42:56] [被上诉人] 说: 没有异议。
[02:42:56] [审判长] 说: 上诉人,你对返还场地是同意的,只是有前提条件,即被上诉人给予你补偿,你还是同意返还场地给被上诉人的,目前你是否尽快将系争场地和房屋还给被上诉人?
[02:42:56] [上诉人] 说: 不同意。
[02:42:56] [审判长] 说: 上诉人,你是基于什么要求被上诉人赔偿你租金、停产停业损失、搬迁费、装修补偿、材料费补偿费?
[02:42:56] [上诉人] 说: 基于公平原则,合同第9条是无效的,被上诉人提前解除合同,构成违约,应当补偿上诉人相应损失。
[02:51:41] [审判长] 说: 上诉人,对事实有无补充?
[02:51:41] [上诉人] 说: 2015年签合同的时候,被上诉人因为是国有企业,所以提供的都是格式合同,当时被上诉人说会长期租赁给我们的,所以就签了合同,没想到刚刚装修好两三个月,被上诉人就向上诉人发出了解除函,让上诉人两周内必须搬离场地。
[02:51:41] [审判长] 说: 这些内容刚才你的代理人已经陈述了,还有无其他补充?
[02:51:41] [上诉人] 说: 没有。
[02:51:41] [审判长] 说: 被上诉人,对事实有无补充?
[02:51:41] [被上诉人] 说: 被上诉人是民营企业,并不是国有企业,不存在签约时利用国有企业强势地位与上诉人签约。
[02:51:41] [审判长] 说: 法庭调查结束,下面进行法庭辩论。先由上诉人发表辩论意见。
[02:51:41] [上诉人] 说: 上诉人认为双方所签合同是被上诉人提供的格式合同,该合同完全把我们的权利排除在外,完全不符合公平原则。被上诉人提前解除合同,造成了上诉人损失,应当给予上诉人相应补偿。如果对合同相关条款有争议的话,是因为被上诉提供的格式合同,所以应当作出对上诉人一方有利的解释。上诉人从未放弃过要求被上诉人补偿的意思表示。对于上诉人来说,在承租房屋内投入了大量资金进行装修,而被上诉人基于上诉人的搭建的建筑以及装修获得了动迁补偿利益的话,上诉人该部分利益应当归上诉人所有,而不应当归被上诉人所有,所以上诉人要求被上诉人进行补偿是完全合理合法的。
[02:52:15] [审判长] 说: 下面由被上诉人发表辩论意见。
[02:52:15] [被上诉人] 说: 坚持之前的答辩意见。补充 被上诉人订立合同时已经预见系争场地要动迁,所以对相应条款作了约定,与上诉人签订了合同。在明知整个期限总共才有一年半,上诉人的分销商授权合同也只是一年时间,在合约期限只有9个月的情况下,租赁合同也只有一年多的情况下,上诉人还投入巨资装修,这不符合常理。且无论在一审还是二审上诉人均拿不出装修的证据,只有所谓的合同。从上诉人应诉到提管辖权异议,到一再强调其不在系争场地运营,在一审庭审中上诉人明确陈述系争场地用于停放车辆,所以可以证明在系争场地上诉人没有进行运营,上诉人是想利用动迁之机,想敲被上诉人一笔。停产停业损失等补偿都是指向被征收人,而并不是市场租赁房屋的承租人。因此公有租赁房屋鉴于我们国家特殊的情形,是具有物权的属性,国家对于公有房屋的承租人给予了明确规定,但对于商业租赁的承租人没有相应规定,而上诉人的请求没有法律依据,也没有合同依据,现有的合同第9条恰恰约定了如遇系争房屋和场地动迁,上诉人无条件搬出。也就是说,上诉人既不能追究被上诉人的违约责任,也应当预见到订立合同所会造成的后果。尽管上诉人连装修的费用支出凭据都没有提供,考虑到车辆需要迁移,可能有办公用品要去办,我们给予上诉人30万的费用,是合情合理的。本案既没有损害上诉人的合法权益和利益,而双方也有合同明确约定,该约定也没有违反国家强制性规定,所以希望二审法院维持原判。
[02:52:15] [审判长] 说: 上诉人,有无补充辩论意见?
[02:52:15] [上诉人] 说: 我们是收到被上诉人要求解除合同通知后,在与被上诉人协商过程中,才会将有些办公用品搬到奉贤的。我们正常在系争场地经营,且是签了分销商授权合同后,我们才租赁系争场地的,而之后因为系争场地动迁,所以分销商授权合同也没有续签。
[02:54:38] [审判长] 说: 被上诉人,有无补充辩论意见?
[02:54:38] [被上诉人] 说: 系争场地上诉人的确没有运营,且分销商授权合同也没有续签,那上诉人的停产停业损失从何而来?
[02:54:38] [审判长] 说: 法庭辩论结束。现在由当事人陈述最后意见。首先由上诉人陈述。
[02:54:38] [上诉人] 说: 支持上诉人的上诉请求。
[02:54:38] [审判长] 说: 现在由被上诉人陈述。
[02:54:38] [被上诉人] 说: 维持原判。
[02:54:38] [审判长] 说: 根据法律规定,当事人可以在自愿、平等的前提下,由法庭主持进行调解。现在征询双方当事人的调解意向,上诉人,是否愿意在法庭主持下与被上诉人进行调解?
[02:54:38] [上诉人] 说: 愿意。
[02:54:38] [被上诉人] 说: 愿意。
[02:54:38] [审判长] 说: 鉴于时间关系,庭后由承办人组织双方调解。法庭审理到此。退庭后,请双方当事人及其代理人阅看笔录,并在笔录上签字,笔录若有遗漏或差错,可以要求书记员予以补正。现在退庭。
[02:55:06] [声明] 说: 本次庭审记录不是庭审笔录,仅供关心此次庭审的网友参考,不具有法律效力。